Innere Verdichtung - Gegenüberstellung von Planungsvorgaben, kommunalen Anreizen und ökonomischen Überlegungen der Eigentümer

Bei sich verändernden Randbedingungen, ob aufgrund notwendiger Erneuerungen oder aufgrund geänderter gesetzlicher Rahmenbedingungen analysieren, ökonomisch handelnde, Bauherren die Lage und definieren die weitere Strategie für ihre Immobilie. Den Wert der Szenarien „Bestandesbaute fortführen“ oder „Ersatzneubau“ prägen die Elemente Mietwert, Nettozinssatz, Ausnützungsreserve und Mehrwertabgabe massgebend. Die beiden letztgenannten Elemente liegen im Einflussbereich der Gemeinde und können somit zielgerichtet beeinflusst werden. Anhand einer selbstentwickelten Kurzformel und der Grafik „Technische Entwertung“ kann rasch eruiert werden, wann das untersuchte Quartier einem Neubau zugeführt werden wird. Vorgängig zu einer Bau- und Zonenplanrevision können Gemeinden damit die Auswirkungen der Revision prüfen und allenfalls vor Inkrafttreten noch anpassen.